Qua tổng kết 8 năm thi hành Luật nhà ở, căn cứ vào các quan điểm và yêu cầu xây dựng Luật nhà ở (sửa đổi) nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng nêu trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, đó là Nhà nước phải “có chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân, nhất là cho các đối tượng chính sách và người thu nhập thấp; đồng thời, nhằm cụ thể hóa các quy định mới của Hiến pháp năm 2013: “Công dân có quyền có chỗ ở (Điều 22), “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…” (Điều 32), “Người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam” (Điều 18) và Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (Điều 59); Chính phủ đề xuất 10 nhóm nội dung chủ yếu của dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) như sau:
1. Bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư phát triển nhà ở tự phát, phong trào, cơ cấu hàng hóa nhà ở mất cân đối, lệch pha cung - cầu như trong những năm vừa qua.
2. Đổi mới nội dung, phương thức thực hiện, quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở. Trong đó, xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước (cả ở trung ương và địa phương) cũng như khuyến khích các thành phần kinh tế, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội.
3. Quy định cụ thể, rõ ràng các cơ chế tài chính phục vụ cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo cải thiện nhà ở nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội.
4. Thống nhất xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở.
5. Quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình quy định của pháp luật về xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi trong việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ khi bị xuống cấp, hư hỏng; đồng thời, bổ sung quy định cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận để bên mua được sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định nhằm góp phần giảm giá bán nhà ở, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và người dân có thể lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của mình.
6. Hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc huy động các nguồn lực tài chính ổn định, dài hạn với lãi suất phù hợp cho phát triển nhà ở, kể cả vốn cho đầu cung và tín dụng cho đầu cầu, thay vì trước đây nguồn vốn cho nhà ở chủ yếu từ các tổ chức tín dụng thương mại với nguồn vốn vay ngắn hạn, lãi suất cao.
7. Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là việc quản lý sử dụng các nhà chung cư cao tầng, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp hiện nay và việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để đáp ứng các yêu cầu về quản lý các khu nhà chung cư trong giai đoạn mới, cũng như giải quyết các vướng mắc, tồn tại trong việc phá dỡ, xây dựng lại các nhà chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm; đồng thời hạn chế thấp nhất các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh giữa các chủ sở hữu, chủ đầu tư và người dân trong quá trình mua bán, quản lý, sử dụng nhà ở.
8. Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên để làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, lập chương trình, kế hoạch và phân bổ nguồn lực hợp lý cho phát triển nhà ở, tránh việc đầu tư dàn trải, lãng phí, dư thừa sản phẩm nhà ở; đồng thời giúp các chủ đầu tư và người dân khi tham gia thị trường nhà ở có đầy đủ thông tin để đưa ra các chiến lược kinh doanh và cung cấp sản phẩm hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
9. Mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với thông lệ quốc tế.
10. Ngoài các nội dung đổi mới chủ yếu nêu trên, dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) còn sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ để bảo đảm phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để thống nhất với các đạo luật khác có liên quan; chỉnh lý, gộp các quy định còn phân tán tại các Chương, Điều khác nhau để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ về nội dung của văn bản Luật.
Như vậy, với đề xuất 10 nhóm nội dung cần sửa đổi nêu trên thì dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) bao gồm 13 Chương với 179 Điều. So với Luật nhà ở hiện hành có 9 Chương với 153 Điều thì dự thảo Luật sửa đổi tăng thêm 4 Chương và 26 Điều.
Buổi sáng ngày 27/5, Quốc hội thảo luận tại tổ về Dự án Luật nhà ở (sửa đổi), tập trung vào các vấn đề còn có nhiều ý kiến khác nhau. Đại biểu Trần Đình Thu đồng tình với quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cùng với thời hạn sử dụng đất, song đề nghị quy định cụ thể về kỹ thuật, diện tích đối với nhà ở; cần quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư và ban quản lý nhà chung cư trong quá trình sử dụng; đề nghị giảm thủ tục công chứng trong các trường hợp cho ở nhờ, cho thuê, … Đại biểu Hà Sơn Nhin đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, xem xét lại quy định về giao dịch nhà ở của các chủ đầu tư dự án để tránh trùng lặp, chồng chéo giữa Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, vì Luật kinh doanh bất động sản cũng điều chỉnh các hoạt động giao dịch về bất động sản, trong đó có nhà ở; đề nghị bổ sung người tàn tật, người già neo đơn không nơi nương tựa là đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, đại biểu băn khoăn đối với quy định một gia đình có nhiều đối tượng chính sách nhưng chỉ được hỗ trợ nhà ở đối với 01 hộ là chưa phù hợp, đề nghị có chính sách để tất cả người có công đều được hỗ trợ nhà ở phù hợp với khả năng của ngân sách.
Đại biểu Huỳnh Thành thấy quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong dự luật còn mâu thuẫn với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Các dự án nhà ở cần được giao quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo quy định của Luật đất đai để không phát sinh tranh chấp. Hiện nay, một số nhà chung cư vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng xuống cấp, hư hỏng, cần quy định để khi xử lý không vướng. Về các chính sách hỗ trợ nhà ở, cần quy định rõ nhà nước chỉ hỗ trợ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội và người có công với nước. Chính sách nhà ở công vụ cần được đổi mới, phù hợp với các đối tượng sử dụng nhằm khắc phục bất cập hiện nay, bảo đảm hiệu quả. Rà soát, quy định chặt chẽ chính sách cho người nước ngoài mua nhà ở, sở hữu nhà ở cần gắn với thời hạn cư trú nhất định.
Đại biểu Ksor Phước thấy dự thảo quy định nhà nước hỗ trợ cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, song vai trò kiểm soát của nhà nước như thế nào thì chưa rõ; do vậy dự luật cần cụ thể cơ chế để Nhà nước điều chỉnh đối với giá bán nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp./.
Duy Hiếu (lược ghi)